文旅产业，不仅要将文化产业与旅游业融合，同时还需将文化活化，即将文化物态化、活态化和业态化。让文化从书本中走出来，从历史中走出来，从传说中走出来，同时还需上接市场，下接资源，才能真正的将文旅产业落地，在文旅的浪潮中脱颖而出。

深圳中心常务副总经理周东春先生从政策、用户需求、商业模式、产品等方面进行了深入解读，给出了文旅新时代的十大发展趋势及战略建议。

周东春先生认为，盘踞风口近二十年的造城、造园、造景运动已经结束，现在中国进入了一个全新的生态至上，精细化发展的新阶段。

传统的房地产行业热潮正在淡去，房地产更多的是回归到理性。之前以房地产思维为核心的文旅，将丧失发展空间。

国家把文化部和旅游部合二为一，形成国家文化旅游部，可以看出与文化结合的旅游大有可为，随着未来政府政策的变化，随着市场的改变，未来真正以文旅产业运营、长线经营为核心的全新时代正在到来。

在当今，传统的观光旅游市场发展越来越有限，未来企业深度互动参与更加细分的市场才具备竞争力。此外，消费者对于旅游的选择已经不满足于传统看到的、吃到的、感觉到的，更多的是有更深层次的需求。比如说新奇的，有情怀的、有文化的，甚至主打情绪牌，例如恐惧的，越是这样的旅游，越具备打动市场、创造市场的能力。未来一个好的旅游项目是要有一种创造市场的气魄。而回归自然、回归童年记忆、回归健康的玩法，也是未来一个重要的发展趋势。

对于企业家来说，一个好的旅游项目依赖于一个好的商业模式，而好的商业模式必须要做到三点：让项目值钱，其次让项目赚钱，再让项目持续赚钱。周东春先生认为掌握好的商业模式，需要具备以下三种思维：

战略思维 ：区别于战术思维，战术思维局限于点，比如，一个创意点，一个亮点，一个小的节点，并不能带领全局，而战略思维更多的要在面上，点线面的打通，形成战略上的布局。

转化思维：要把资产、资源、资本之间的转化，做到一个有效的转化才能实现真正的经济效益。把一个资源变成资产，要注入活力、内容、新的玩法，自然就会变成一个资产，最后再形成资本之间一个良性的转化。

杠杆思维：不求所有，但求所用，怎样利用身边的资源，整合资源，整合资本。现在市场上不缺各种各样有效的资源，不缺资本，怎样把这些资源、资本整合在一起，哪怕资金不够，作为产业运营商的思维，一样可以撬动非常好的文旅项目。

一个好的旅游项目要让人愿意来，能够打动市场。让人专程来，是因为你有爆品的东西，让人非来不可的东西。最后让人重复来，来了还想来，来了一次还想来第二次。如果这三个做不到，它就不是一个有效的文旅项目。这是智纲智库做文旅项目的出发点，让人愿意来，让人专程来，最后让人重复来，这里面有很多更为细节的创新创意点。

定制化、个性化、独特体验的产品，才是最具备生命力的产品。大家一想到旅游都是收门票，搞个景区。一想到农业，就是大量的种植加上几个农家乐，其实这种玩法已经过去了。如果这样去做只能是陷入同质化、白热化的竞争。怎样一枝独秀跳出来，不是找市场，而是创造市场，需要前期从项目的定位开始，找魂开始，到产品的创新、模式的创新，能够打造一个全新的、不一样的项目。这个项目在这里是一枝独秀的，非你莫属，这种项目才是最具备竞争力的。

现在是互联网时代，人工智能，信息技术高速发达的时代，CR、VR、AR等高新技术的不断涌现，包括智慧旅游、无人驾驶，很多科技的手段正在跟旅游进行无缝的嫁接，会给用户带来全新的体验。

文旅不仅做好传统的、文化的、精神的、情怀的，更重要的是要跟新技术、新玩法进行嫁接，旅游会更加饱满，更具有吸引力。

之前所有的文旅项目有超过一多半都是文旅地产，特别是三亚、云南，很多的旅游景区，大家就是靠卖房子获得回报，通过回报再养旅游，这个做法在今天已经不适用了。

现在没有人愿意去购买度假房了，取而代之的是品牌酒店、共享住宿，特色住宿、民宿。所以做文旅一定要去地产化的思维，但是去地产化的前提是能不能用文旅赚到钱。

例如，智纲智库深圳中心之前做洛阳白云山的项目，从策划到规划落地，最后做了一年的营销，经过短短三年的时间, 白云山景区游客人数迅速增长，盈利模式由传统单一的门票经济转型为成熟稳定且持续的多元收益模式，景区获得了巨大的经济收益与成功。

周东春先生认为，旅游除去传统的门票经济，有效的长线运营也能实现资金回报，一旦走上了正轨，旅游赚的钱出乎想象，所以不要小瞧旅游的价值，但是一定要有产业运营的思维方式，通过有效的长线运营，让旅游产品具备生命力，不断地持续发展。

现在是互联网时代，互联网正在格式化这个世界。现在最核心的评估方式就是用户评估。传统传播的渠道已经没有了往日的影响力，而是进入到了一个信息透明和信息泛滥的时代，如何在信息泛滥的时代找到一个非常好的传播渠道，进行精准招商，进行精准引爆，是大家需要思考的课题。

智纲智库深圳中心一直以来都是带着资源做策划，一个好的策划，不仅是方法、思想、主题非常好，关键要落地，落地才是最好的。怎样才能落地？重要的支撑是带着资源，形成产智融府协的协同作战，构筑依托项目的资源聚合平台。深圳中心这些年积累了各方面的资源，智能科技的、孵化器的、健康的、旅游的、演艺的等等，为政府企业搭建了丰富的资源库。

第一，康养。由于中国特殊的环境导致，养老在中国是一个伪命题。中国的养老都属于居家式养老。其中较有市场的是养生型的养老：带有保健、养生型的，老人每年去进行一段时间的保养。

第二，乡村振兴。目前来说，乡村游没有做出特色，没有做到让人愿意来、专程来、重复来，没有做的出奇、出彩、出色。例如，南雄有一个村子，保留了很多老房子，但这需要一个好的运营商真正把它做出来，这种东西就非常具备生命力，也具备了投资的价值。

第三，儿童市场。投资小、见效快的亲子产业。一个项目投几千万，一年之内就可以做完，如果做好了几年就能有回报。其中儿童的游学市场，冬令营、夏令营，目前高端的在国外，国内亟需一个超级儿童游学营地。

第四，价值被低估的文旅城市。在三四线城市中，有一些未被发掘的，资源特别好，如果加上一个好的运营商把它激活，它就会爆发出强大的生命力，这种市场待挖掘。